O volume de financiamento imobiliário deve recuar 10% em 2025, após dois anos de crescimento, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A redução é esperada tendo em vista a alta da Selic e o aumento recente das taxas de juros imobiliárias, que afetam diretamente a demanda.
“O ano de 2024 foi muito relevante, com um patamar de crédito robusto que não deve acontecer novamente em 2025”, disse Sandro Gamba, presidente da Abecip, em apresentação a jornalistas.
A projeção leva em conta tanto operações com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) quanto as concessões de crédito com funding do FGTS.
Considerando apenas a poupança, o esperado é uma diminuição de 17%, ficando no intervalo de R$ 150 bilhões a R$ 160 bilhões — similar ao registrado em 2023. Mesmo com essa queda, o volume continuará “num patamar bastante relevante”, segundo Gamba.
O financiamento com recursos do FGTS deve apresentar um pequeno crescimento, com uma previsão de R$ 126,8 bilhões, conforme o orçamento do fundo para 2025, o que representa uma alta de 1% em relação ao ano anterior, segundo a entidade.
Em janeiro, não foi possível notar o impacto da alta dos juros no financiamento, mas isso deve aparecer em breve. “A mudança e a tendência de volume menor deve aparecer nos próximos meses”, afirmou Gamba.
Em 2024, o volume de financiamento imobiliário com recursos do SBPE cresceu 22,3%, para R$ 186,7 bilhões. Em termos de número de imóveis financiados, o avanço foi de 13,8%, para 568,2 mil unidades. “Foi um ano recorde, com os agentes financeiros entregando toda a demanda que o mercado necessitou”, disse.
A inadimplência atingiu o patamar mais baixo de sua série histórica (iniciada em 2006) em 2024, chegando a 1%. Em 2023, era de 1,4%. O indicador considera os contratos com mais de três prestações em atraso. “A inadimplência está saudável, chegando ao patamar mais baixo. Isso mostra que a qualidade da carteira de crédito imobiliário é bastante positiva”, disse o presidente da Abecip.
A estrutura para financiamento imobiliário — que considera poupança, FGTS, fundos de investimento imobiliário, certificados de recebíveis imobiliário (CRI) e letras emitidas pelos bancos — cresceu 10%, na comparação anual, chegando a R$ 2,41 trilhões.
No entanto, a participação da poupança continuou encolhendo. A fatia do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que representava 34% em 2023, no ano passado foi para 32%. Em 2022, estava em 39%.
A redução acompanha a retirada de recursos da poupança, que costuma ser impulsionada em momentos de alta da Selic. Em termos nominais, os recursos da poupança cresceram 4%, para R$ 773 bilhões em 2024.
Segundo Gamba, o aumento do funding imobiliário ano a ano foi influenciado pelo avanço dos CRIs, que cresceram em termos de volume e ganharam maior participação na estrutural. O volume do CRI cresceu 23% de 2023 pra 2024, chegando a R$ 226 bilhões. Com isso, subiram de 8% para 9% de participação no funding.
“A composição do funding mudou”, disse o presidente da Abecip, dando destaque aos efeitos das mudanças nas regras de emissão de títulos como CRIs e LCIs. Em fevereiro de 2024, o Conselho Monetário Nacional (CMN) restringiu os tipos de lastro elegíveis para as emissões dos CRI e de outros títulos incentivados, que oferecem o benefício da isenção fiscal para os investidores. A partir daí, algumas operações foram barradas, como as que eram feitas por bancos e redes de farmácia para custear o pagamento de aluguel.
O esperado, em um primeiro momento, era que o mercado encolhesse. Mas o que se viu, na prática, foi um aumento tanto em número de ofertas quanto em volume captado, além do avanço das operações de empresas do setor imobiliário. Isso acabou sendo positivo, na avaliação de Gamba.
Por outro lado, a ampliação do prazo de vencimento das LCIs de três meses para nove meses teve um impacto negativo. O volume emitido recuou 29%, para R$ 204 milhões. Segundo Gamba, nos últimos três meses as emissões de LCIs avançaram, mas junto a isso também aumentaram os custos de distribuição devido ao maior prazo. “Para a composição do funding, está contribuindo pouco [a LCI], considerando o custo”, disse Gamba.
“Continuamos as conversas com os stakeholders sobre esse impacto e discutindo possíveis mudanças no prazo”, disse. “A gente tem debatido soluções conjunturais, como redução do prazo de nove meses para três meses, para mitigar o impacto, aumentar a demanda e reduzir o custo da LCI.”
No mesmo período, o volume de recursos do FGTS cresceu 12%, para R$ 641 bilhões. A participação do FGTS no total de funding foi de 26% a 2023 para 27%.
Fundos imobiliários e certificados de recebíveis imobiliários foram as modalidades com aumentos mais expressivos, com altas de 15% e 23%. A participação dos CRI na estrutura de funding subiu de 8% para 9%.
Fonte: Valor Econômico – Por Rita Azevedo e Artur Scaff, Valor — São Paulo, 29/01/2025