Durante o Seminário de Urbanismo “Centro em Transformação”, realizado hoje (8/9) pelo Secovi-SP, especialistas da Prefeitura de São Paulo detalharam as novas regras para o desenvolvimento da área central da capital paulista, com destaque para a Lei 17.845 e o programa Requalifica Centro. Profissionais do setor devem estar atentos aos prazos, que já estão em contagem regressiva.
Uma análise aprofundada da nova legislação urbanística para a região central de São Paulo foi apresentada no seminário “Centro em Transformação”, realizado pelo Secovi-SP. O evento reuniu especialistas e lideranças do setor para debater os desafios e as oportunidades do desenvolvimento urbano na região central, contando com a participação de técnicos da Prefeitura de São Paulo que detalharam as oportunidades para incorporadores, construtores e investidores.
O seminário foi mediado pela diretora de Urbanismo do Secovi-SP, Roberta Simeoni, que conduziu os debates e facilitou o diálogo entre os especialistas e o público presente.
A apresentação principal ficou a cargo da arquiteta e urbanista da Gerência de Planejamento da Secretaria Municipal de Urbanismo, Rita de Cáceres Guimarães Silvestre Gonçalves, que abordou as regras da AIU (Área de Intervenção Urbana) do Setor Central.
O seminário contou com uma programação diversificada de especialistas: Diego Bertignani Barbosa, do Núcleo de Projeto, Restauro e Conservação da Divisão de Preservação do Patrimônio da Secretaria Municipal de Cultura e Economia Criativa, apresentou as normativas para o centro e os procedimentos de análise do órgão; Matheus Franco da Rosa Lopes, coordenador de Reconhecimento e Salva Guarda da Secretaria da Cultura, Economia e Indústria Criativa, falou sobre os desafios do Condephaat em meio às transformações do centro.
Felipe Iatchuk, chefe de assessoria de gabinete e gestão estratégica da SMUL, explicou detalhes sobre a Subvenção Econômica para requalificação de imóveis. Pedro Fonseca, chefe de assessoria de colegiados e comissões da SMUL, abordou instrumentos urbanísticos como o Requalifica Centro e Requalifica Rápido. Marcio Tashir, auditor fiscal tributário da divisão de imunidades e isenções da Secretaria Municipal da Fazenda, apresentou os incentivos fiscais na região central. O tenente da PM Renan Oliveira falou sobre retrofits e AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) em edificações.
O foco principal esteve na Lei 17.845, conhecida como a Lei do Setor Central, e no programa Requalifica Centro. Ambos os instrumentos legais visam fomentar a requalificação e o adensamento da região, oferecendo uma série de incentivos edilícios e fiscais. No entanto, a utilização desses benefícios está condicionada a prazos e regras específicas que exigem atenção.
O seminário abordou temas centrais para o desenvolvimento urbano da região, incluindo retrofit em imóveis tombados, financiamento e requalificação, moradia econômica e inovação em empreendimentos urbanos, conforme destacado na programação do evento.
Programa Requalifica Centro e a vigência dos incentivos
Um dos pontos de maior destaque na apresentação de Rita de Cáceres foi a vigência dos incentivos da AIU do Setor Central. A Intervenção Urbana Unificada tem um prazo de validade de 10 anos, que começou a contar a partir de agosto de 2024, com a expedição da primeira licença baseada na nova lei. Isso significa que os interessados em se beneficiar das vantagens do programa Requalifica Centro, especialmente em áreas que não estavam no perímetro original da lei, têm um tempo limitado para protocolar e aprovar seus projetos.
Felipe Iatchuk detalhou como funciona a Subvenção Econômica para requalificação de imóveis, um instrumento fundamental para viabilizar projetos na região central. Durante o seminário, foi mencionado que a implantação do apoio urbano sul faz parte das metas introduzidas no programa de governo da atual gestão do prefeito Ricardo Nunes, reforçando as intenções de transformação para a área central.
Incentivos fiscais e aspectos tributários
Marcio Tashir, auditor fiscal tributário da divisão de imunidades e isenções da Secretaria Municipal da Fazenda, apresentou detalhadamente os incentivos fiscais disponíveis na região central. Os incentivos edilícios, que permitem maior potencial construtivo e flexibilização de parâmetros, foram estendidos para todo o perímetro da AIU. Já os incentivos fiscais, como isenções e reduções de impostos, foram mantidos apenas no perímetro original do programa. A maior parte das intervenções, como retrofits e projetos com subvenção, está concentrada no Distrito da República, demonstrando o potencial de transformação da área.
Instrumentos de planejamento e potencial construtivo
Pedro Fonseca, chefe de assessoria de colegiados e comissões da SMUL, explicou o funcionamento de instrumentos urbanísticos como o Requalifica Centro e Requalifica Rápido. A apresentação também abordou os instrumentos de planejamento que definem o potencial construtivo dos terrenos. Foram mencionadas as áreas de Coeficiente de Aproveitamento (CA) 2 e 4, muitas delas condicionadas a contrapartidas ou associadas a eixos de transporte, como a linha 3-Verde do Metrô. O objetivo é adensar a região de forma ordenada, aproveitando a infraestrutura existente.
Outro ponto relevante foi a exigência da “fachada ativa” em diversas áreas, especialmente em lotes com mais de 5 mil metros quadrados e nos eixos de transformação, como o Minhocão e a Avenida Prestes Maia. A medida busca garantir a vitalidade urbana, incentivando o uso comercial no térreo dos edifícios e evitando que a produção residencial afaste o comércio da região.
Patrimônio histórico e segurança em edificações
Diego Bertignani Barbosa apresentou as normativas para o centro e os procedimentos de análise do órgão de preservação do patrimônio, enquanto Matheus Franco da Rosa Lopes abordou os desafios do Condephaat em meio às transformações do centro. A legislação se preocupa especialmente com a preservação do patrimônio histórico, detalhando os incentivos para a transferência do potencial construtivo de imóveis tombados, classificados como ZPAC-B (Zona de Preservação do Patrimônio Arquitetônico e Cultural).
Os especialistas destacaram que há propostas de aquisição de importantes conjuntos arquitetônicos, como a antiga fábrica da Antárctica e a tecelagem da Boda, para dar novos usos a esses espaços. Foi enfatizada a importância da integração multidisciplinar que pauta o patrimônio cultural, contando com arquitetos, historiadores, arqueólogos, antropólogos, sociólogos, engenheiros e outros agentes de construção local.
O tenente da PM Renan Oliveira complementou a programação falando sobre retrofits e AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) em edificações, abordando os aspectos de segurança necessários para os projetos de requalificação na região central.
Em resumo, a nova legislação urbanística para o centro de São Paulo representa um marco para o desenvolvimento da região. Ao mesmo tempo em que oferece incentivos para atrair investimentos e novos moradores, ela estabelece regras claras e prazos definidos, exigindo que o mercado imobiliário se mobilize para aproveitar as oportunidades e contribuir para a requalificação da área mais simbólica da cidade.
Fonte: Secovi-SP – Por Comunicação – 08/09/2025
