Outro indicador, que costuma antecipar a tendência do setor, aponta para um movimento contrário. O registro de novas obras iniciadas, obtido por meio do Cadastro Nacional de Obras (CNO), do Ministério da Economia, mostra uma queda de 6,2% nas novas construções imobiliárias iniciadas nos primeiros seis meses do ano, que somaram 71,8 mil obras. Ao se considerar apenas o mês de junho, o recuo é maior, de 8,2%.

Fábio Moraes, economista e sócio da consultoria E2+, afirma que a queda era esperada, mas “talvez não nessa intensidade”. A empresa compilou o dado em seu relatório de julho sobre construção civil.

Moraes pondera que a queda se dá sobre uma base elevada, porque o volume de novas obras iniciadas cresceu 19% de 2023 para 2024. A taxa atual de juros, em 15% ao ano, também é parte da explicação. “Estamos em patamar elevado de juros há bastante tempo. O nível atual é restritivo”, diz, lembrando que “esfriar crédito e demanda” é o objetivo do Banco Central.

O setor imobiliário reage “de forma mais direta” a aumentos no custo de capital, afirma, embora haja uma defasagem no tempo que esse impacto leva para ser sentido – tanto que o setor continuou crescendo no último ano.

A taxa de juros mais alta dificulta o acesso do cliente ao imóvel, mas principalmente o acesso do desenvolvedor ao crédito para financiar a construção. “Se não tiver solução para isso, pode impactar nos lançamentos, e aí quem tem [acesso ao] ‘funding’, empresas de balanço forte, ganha mais ‘market share’”, afirma Fanny Oreng, que lidera a equipe de analistas de mercado imobiliário do Santander.

De acordo com a E2+, todas as regiões brasileiras tiveram queda nas novas obras: os recuos foram de 6,4% no Sudeste, 7,8% no Sul, 8% no Norte, 4,1% no Centro-Oeste e 4,3% no Nordeste. As licenças para novos lançamentos imobiliários também entram nesse registro.

Para Moraes, o setor deve manter um ritmo mais moderado de atividades pelo menos até meados de 2026, e até que haja uma reversão clara da política monetária, com queda de juros.

Enquanto isso, nem todo o setor passa por problemas. As obras do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) têm liderado os novos projetos e “são alternativa que ajuda a sustentar a atividade no curto prazo”. O alto padrão também tem público mais resiliente.

O custo para construir tem ficado comportado, segundo o indicador de Custo Médio do Metro Quadrado, do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, que a E2+ também compila em seu relatório. O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) acumula alta de 7,19% nos 12 meses até junho, ante 3,77% em junho de 2024, mas isso é pouco perto dos aumentos de 30% vistos na pandemia. Porém, o preço dos materiais não teve queda desde aqueles incrementos, destaca Moraes.

Outros indicadores da saúde do setor imobiliário seguem positivos, como o da venda de cimento, que cresceu 3,5% até junho, de acordo com o Sindicato Nacional da Indústria do Cimento (Snic), e o faturamento do setor de material de construção, que cresceu 2,2% no período, segundo a Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat).

A guerra tarifária iniciada pelo governo dos Estados Unidos pode ter impactos indiretos na construção, como em um eventual aumento do preço do cimento, caso o Brasil adote a reciprocidade tarifária. Bernardo Jannuzzi e Flávio Guimarães, do Snic, lembram que 40% do custo do material vem do combustível usado nos fornos, e que 70% desse combustível é importado por meio dos Estados Unidos.

Já o preço do aço pode cair, se as siderúrgicas tiverem que destinar parte das exportações ao mercado doméstico, afirma Moraes. “É uma conta que não dá para ter previsão ainda, precisamos esperar um pouco mais”, diz. Também é cedo para saber se isso vai prolongar o período de juros altos.