Gestora do grupo CyrelaCotação de Cyrela, a Cy.Capital usa serviços de monitoramento financeiro e das obras nas quais investe desde sua fundação, em 2021, conta o sócio Danny Gampel. Ele prevê um aumento da concorrência neste tipo de serviço.

No monitoramento financeiro, uma empresa acompanha a destinação dos recursos e a entrada de pagamentos. No de obras, acompanha a evolução da construção, o uso de materiais e a disponibilidade de força de trabalho.

Quem contrata esses serviços são as próprias incorporadoras, que precisam colaborar com as informações. “Se você errar no investimento, não é o monitoramento que vai te salvar, mas se estiver certo, a falta de monitoramento pode te fazer errar”, diz Gampel.

O momento exige atenção. Um advogado especializado em reestruturação conta que o número de consultas feitas por empresas cresceu no último ano, e que só viveu algo assim logo antes do impeachment de Dilma Rousseff (ocorrido em 2016), quando o setor imobiliário entrava na crise de distratos.

A consultoria RGF também tem um alerta. Enquanto a média nacional de empresas em recuperação judicial é de 1,98 em cada mil, seu monitor registrou que a área de construção, energia e saneamento tem 4,12 empresas no processo, e mais de 80% delas atuam diretamente em incorporação e construção.

Rodrigo Gallegos, sócio da RGF, afirma que o setor sofre com o descasamento de investimento e a situação econômica, por conta do ciclo longo. Ao lançar um projeto quando o mercado está aquecido, com juros baixos, corre-se o risco de que ele fique pronto quando o cenário for outro — como agora. “Ela cria estoque e depois não consegue vender, começa a ter prejuízo e precisa ter caixa”, afirma.

Soma-se a isso a queda abrupta da disponibilidade de recursos “baratos” para financiar as obras, da poupança, o que faz com que algumas empresas, principalmente as menores, busquem o mercado de capitais. Segundo Gampel, esse mercado “não está tão caro quanto há cinco anos”, mas afeta a margem do incorporador.

A poupança era um “colchão” que mitigava a volatilidade das vendas e do custo do setor, afirma Cypriano Camargo, sócio-fundador da empresa de monitoramento financeiro CCC. Esse colchão foi importante na crise de distratos, porque evitou mais um elemento de pressão sobre o caixa das empresas. Hoje, a situação é diferente e os incorporadores, principalmente de médio padrão, buscam alternativas, o que pode chamar a atenção dos credores.

Uma delas é tirar recursos da SPE (Sociedade de Propósito Específico) com a justificativa de antecipar um resultado, o que é permitido pela regra do instrumento, reforça, mas nem sempre recomendável. “Você está fazendo um exercício de futurologia”, afirma.

Outra opção é, na falta de caixa para pagar fornecedores, fazer permuta por apartamentos. “Quando o calo aperta, não só no imobiliário, você parte para o escambo”, diz. O problema, aí, é que as unidades permutadas precisam ser “baixadas” do estoque, para não dar a ideia de que a empresa terá mais caixa futuro, com a venda dessas unidades.

Camargo afirma que o problema das incorporadoras é macroeconômico. O custo da mão de obra e dos materiais tem subido: o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) acumula alta em 12 meses de 7,19% até junho, ante 3,77% um ano atrás.

Há ainda escassez de mão de obra, o que tem tornado comum os atrasos nas entregas, diz Flávio Lino, diretor-fundador da Certiphic, que faz gerenciamento e monitoramento de obras. “É uma ferida grande no mercado. Está mais forte do que nunca.”

Outro indutor de atrasos tem sido a falta de experiência de construtoras que assumem obras complexas, segundo Lino. “Tem muita gente júnior no mercado sendo responsável por projetos”.

Sua empresa acompanha projetos de incorporadoras que também tiveram problemas financeiros e o credor precisou aportar mais recursos para que a obra terminasse — chegam até a pedir que a Certiphic assuma o projeto. “Outra alternativa é intensificar meu trabalho em termos de planejamento e [controle] de liberação de dinheiro”, afirma.

As gestoras que compram os títulos de dívida das incorporadoras têm o papel importante de ajudar a dar opções de crédito ao setor, mas sua estrutura é enxuta. Camargo faz uma comparação: enquanto bancos têm PDD (provisão para devedores duvidosos), os fundos não têm “provisão para CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) duvidosos, então o cuidado tem de ser maior”. Inadimplências se refletem rapidamente nos resultados e no valor das cotas.