No dia 12 de maio, a sede do Secovi-SP foi palco do segundo dia do Seminário Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos. O foco central: as engrenagens da Reforma Tributária, detalhadas pelas Leis Complementares LC 214/2021 e LC 227/2026, e como elas prometem alterar não apenas o recolhimento de impostos, mas a própria forma de redigir contratos e precificar produtos.

A abertura do evento foi conduzida por Jéssica Dias, gestora Administrativa Estratégica e Jurídica do Secovi-SP, que contextualizou a importância do encontro dentro da agenda institucional da entidade. Além de destacar o programa “Empresa Amiga da Justiça” e o recém-criado Núcleo de Desenvolvimento de Mulheres, Jéssica enfatizou que o momento exige uma imersão técnica sem precedentes. “Hoje trataremos exclusivamente de um assunto de extrema relevância para as empresas de atividades imobiliárias. O objetivo é debater temas que impactam o dia a dia e buscar soluções para as empresas que representamos”, afirmou.

Ricardo Lacaz, sócio da Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, iniciou sua fala com um alerta contundente sobre a formação de preços no novo regime. Para Lacaz, a mudança do imposto “por dentro” para o imposto “por fora” traz uma narrativa de transparência que pode esconder um efeito inflacionário severo se não houver um repasse real das desonerações ao consumidor.

“A grande pergunta que todos fazem é: como a reforma impacta na formação dos preços? Existe um discurso bonito sobre a transparência, o efeito social de o consumidor saber exatamente o quanto paga de imposto. Mas o que me preocupa é o impacto financeiro do cálculo por fora. Hoje, você compra uma garrafa de água e não enxerga o PIS, COFINS, ICMS e IPI que estão embutidos; você ‘bebe’ os tributos. A partir de 1º de janeiro, isso muda. O preço será líquido, e o imposto virá destacado na nota”, explicou Lacaz.

O especialista utilizou o exemplo da indústria automobilística para ilustrar o perigo da recomposição de margens. “Um carro de 100 mil reais tem cerca de 42% de tributos. Se a reforma entrar em vigor e o preço líquido cair para 58 mil, somado a uma alíquota de CBS/IBS de 28%, o carro deveria custar cerca de 73 mil na concessionária. Alguém acredita que o preço vai cair de 100 para 73 mil no dia seguinte? O empresário que vem sendo estrangulado pode simplesmente manter o preço em 100 e transformar a desoneração em margem de lucro. Se isso acontecer em larga escala, o resultado será inflação.”

No campo das locações, Lacaz foi categórico ao desencorajar o uso do regime de transição na maioria dos casos, defendendo que a sistemática de créditos do regime geral costuma ser mais vantajosa, apesar da aparente alíquota mais alta.

“Na dúvida, não opte pelo regime transitório. Seja para locação comercial ou residencial, o regime geral, com o redutor de 70%, deve levar a uma alíquota final de cerca de 2,6%, que ainda permite créditos. Comparar isso com uma alíquota cumulativa de 3,65% sem crédito é uma conta que quase nunca fecha a favor da transição. Eu nunca vi um caso concreto, talvez exceto um Build to Suit de 20 anos firmado há muito tempo, em que a transição valha a pena. O custo financeiro de antecipar caixa no Brasil é alto demais”, sentenciou.

Para Rodrigo Dias, sócio da VBD Advogados e também membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, a reforma tributária já é uma realidade irreversível e sua solução não está mais nos livros fiscais, mas na revisão minuciosa de cada cláusula contratual. Ele destacou que a mudança na base de cálculo, de receita bruta para valor agregado, exigirá um novo olhar sobre as parcerias imobiliárias.

“Essa reforma não vai ser resolvida no setor fiscal das empresas. Ela vai ser resolvida no contratual, no comercial, na parte de compras. Eu brinco no escritório que nós, tributaristas, criamos o problema e agora os civilistas que resolvam. Tudo o que falamos tem conexão direta com precificação e contrato. Se você tem uma permuta financeira ou um aluguel de shopping baseado em percentual de receita, e agora o tributo ‘sai’ do preço para ser cobrado por fora, sua base de cálculo diminuiu. Se você não ajustar o contrato, sua receita vai cair automaticamente”, alertou.

Rodrigo Dias enfatizou que a lucratividade das incorporadoras passará pela capacidade de recuperar créditos de seus fornecedores de insumos, como as gigantes do aço e do cimento.

“Hoje, você gasta 50 mil em obra dentro de um empreendimento de 100 mil. O que tem dentro desse 50 mil? Tributo que você não enxerga. A reforma joga esse tributo para fora. Se você não conseguir que o seu fornecedor, como uma Gerdau ou Votorantim, reduza o preço líquido dele, o imposto novo vai comer o seu lucro. Você precisa sentar com o fornecedor e perguntar: ‘O que vai acontecer com o seu preço?’. Não adianta olhar só para a sua alíquota de venda; é preciso olhar para o retrovisor e capturar cada centavo de crédito da cadeia anterior. Nossos sistemas ERP precisam estar preparados para isso, ou seremos apenas passageiros do aumento de custos”, afirmou.

O ponto mais técnico e preocupante da apresentação de Rodrigo Dias tratou da regulamentação da Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis (NFAb) e do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Dias descreveu a dificuldade de mensurar o fato gerador em um setor onde o “papel de pão” (o compromisso de compra e venda) marca o início da obrigação tributária.

“A soma de todos os CIBs por metro quadrado é o território brasileiro. É uma audácia tecnológica do governo que dará segurança, mas dará muito trabalho. Estamos em reuniões semanais com a Receita Federal, 40 fiscais do outro lado da tela, discutindo item a item da nota fiscal. É o que eu chamo de nossa ‘pisada na lua’: tentar transformar uma operação complexa em algo simples. Como vou emitir uma nota se o fato gerador ocorre na venda, mas o meu ‘redutor de ajuste’ — que depende de contrapartidas municipais e custos de obra futura — ainda não existe? A lei permite estimar, mas a implementação técnica disso em agosto, sob pena de multa, é um desafio monumental”, explicou.

O advogado encerrou reforçando que o valor dos imóveis atuais será a base para o benefício tributário futuro. “Quanto maior o valor do seu banco de imóveis hoje, maior o seu redutor de ajuste e menor a sua base de tributação amanhã. Estão olhando para isso? É onde está o dinheiro real. Se você não regularizar seus ativos agora, vai pagar mais imposto lá na frente.”

Ao finalizar, Rodrigo Dias comparou o mercado atual a um jogo de tabuleiro onde as casas se movem aleatoriamente para os lados, para cima e para baixo.

“Não adianta alguém te dar uma calculadora e falar que o empreendimento é viável sem explicar as premissas. Se você não entender onde está pisando, você vai cair. O mercado não vai funcionar como a gente acha que vai. A previsibilidade depende de entender as regras, revisar contratos e investir em tecnologia para que a complexidade da Receita não engula a operação. O recado para amanhã é: olhem para dentro de casa, regularizem seus imóveis e preparem seus contratos para um mundo onde o imposto não está mais escondido no preço”, concluiu.

Fonte: Secovi-SP — Por Comunicação — 13/05/2026