Em vez de áreas tradicionais como Jardins e Itaim Bibi, edifício avançam para regiões de Pinheiros, também na Zona Oeste, e Ibirapuera, na Zona Sul
Maior e mais rica cidade do país, São Paulo vive uma nova onda de residenciais de luxo, mas com uma geografia diferente. Cresce o número de lançamentos espaçosos, com arquitetura arrojada, muitos mimos e exclusividade, mas eles começam a se espalhar por novos bairros nobres. Em vez de áreas tradicionais como Jardins e Itaim Bibi, avançam para regiões de Pinheiros, também na Zona Oeste, e Ibirapuera, na Zona Sul.
Pesquisa da Brain Inteligência Estratégica mostra que empreendimentos de luxo representaram 13,1% dos lançamentos em São Paulo até junho, acima da fatia de 9,5% de 2024. Pinheiros foi o bairro com o maior número desses projetos. Foram 1.146 unidades de luxo na cidade, sendo 302 em Pinheiros, 26,5% do total. Já o Itaim teve 50. Nos Jardins, menos ainda: 44.
O preço médio do metro quadrado (m²) nos projetos de luxo chegou a R$ 20.270, acima da média da cidade (R$ 18.887), mas alguns dos condomínios que estão saindo do papel na nova rota da exclusividade são classificados de superluxo com cifras ainda mais altas: R$ 36.267, em média.
Para o professor Paulo Pôrto, do MBA em Incorporação e Construção Imobiliária da (FGV), a nova rota do mercado imobiliário de alto padrão é consequência natural da saturação de áreas clássicas na capital paulista.
Bairros historicamente valorizados enfrentam escassez de terrenos e preços de partida já bastante elevados. Áreas como Pinheiros, Ibirapuera, Brooklin e Morumbi ainda têm oportunidades mais acessíveis, ampliando a margem das incorporadoras e o potencial de valorização dos bens.
Risco de gentrificação
Pôrto avalia que esses bairros tendem a se tornar mais nobres, o que pode provocar um efeito colateral comum nesse tipo de dinâmica: a gentrificação, processo em que a valorização de áreas menos nobres eleva os preços de compra e aluguel, pressionando pela saída de moradores antigos de poder aquisitivo mais baixo.
– Isso significa venda de casas tradicionais para se tornarem edifícios. Isso aconteceu em Pinheiros, e agora em Vila Nova Conceição – diz.
Alguns lançamentos recentes refletem esse movimento. O Alter Alto de Pinheiros oferece apartamentos de 205 m², com quatro suítes e três vagas na garagem.
Já o Mateus Grou aposta em arquitetura autoral, certificação de sustentabilidade e uma infraestrutura de lazer completa, que inclui uma academia de 270 m² com equipamentos italianos de última geração. As plantas dos apartamentos vão de 200 m² a coberturas de 391 m².
Fernando Guimarães, fundador e líder de Real Estate da FLG, diz que a ausência de uma vista ampla e limpa nas varandas se tornou um entrave aos lançamentos do gênero em bairros já muito verticalizados. Pinheiros, por outro lado, ganhou destaque pela proximidade com eixos financeiros como Faria Lima e Rebouças e pela oferta consolidada de transporte, serviços e restaurantes.
Áreas de lazer e conveniência
Segundo ele, terrenos pequenos impulsionam a tendência de apartamentos mais compactos, compensados por áreas de lazer e conveniências cada vez mais completas para conquistar os endinheirados.
Para isso, valem spas de padrão internacional, estúdios de yoga e áreas esportivas. Há curadoria de arte e design tanto para as áreas comuns quanto para a decoração dos apartamentos, além de sistemas de automação e conectividade. As áreas de piscinas podem incluir jacuzzis e saunas.
Os prédios ainda costumam ter estacionamento com área de desembarque, lobby duplo, espaço pet, área para delivery, segurança e serviços personalizados, como o de limpeza, passar roupa e até um chef ou mordomo para chamar de seu.
‘Concierge imobiliário’
No Taj Ibirapuera, com apenas 48 unidades em um terreno de 3.335 m², por exemplo, há um programa de personalização que permite ao cliente adaptar a planta e escolher acabamentos, numa espécie de concierge imobiliário.
Lançado em agosto, tem unidades entre 191 m² e 464 m² que vão de de R$ 4,5 milhões a R$ 10 milhões. As áreas comuns têm piscinas aquecidas, praça com lounge e fogueira, quadra de beach tennis, academia completa, salão de festas com bar, adegas climatizadas e espaços de convivência integrados ao paisagismo.
Guimarães também vê uma mudança nesse tipo de consumidor, que hoje prefere uma moradia menor na capital paulista e outra em cidades do litoral ou do interior, num raio de 100 quilômetros, com mais espaço e privacidade. Essas regiões vêm ampliando a infraestrutura de escolas, hospitais e escritórios, impulsionadas também pelo home office.
– O superluxo muitas vezes não é mais morar em São Paulo, por mais que existam prédios maravilhosos na cidade. Está na exclusividade, sossego e qualidade de vida de ter uma moradia afastada do grande centro, mas que tenha toda a infraestrutura – diz.
Fonte: ABECIP – Por Ana Flávia Pilar – 06/10/2025
