Houve aumento nos casos de inadimplência e de renegociação de dívidas de incorporadoras
O crescimento do mercado de capitais e o aumento dos casos de inadimplência e renegociação de dívidas de incorporadoras que emitiram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) estão levando agentes de mercado a reforçar os mecanismos de controle do andamento das obras e dos fluxos de pagamento. A grande preocupação – especialmente dos gestores de fundos que investiram nos CRIs – está em acompanhar a situação nos canteiros com mais precisão e agilidade, o que permite a busca por soluções antes que os calotes explodam de fato.
O estoque de CRIs passou de R$ 260 bilhões neste ano. Por meio desses instrumentos, as incorporadoras recebem uma antecipação do dinheiro esperado com a comercialização de apartamentos, lotes e quartos de hotéis, entre outros. O problema é que muitos projetos foram afetados por aumento nas despesas com juros, custos de construção em alta, vendas mais lentas e dificuldade de repassar o cliente para os bancos após a entrega das chaves. Problemas desse tipo comprometem a capacidade das empresas arcarem com suas dívidas, como ocorreu recentemente com You, Patriani e Ekko, por exemplo.
“A taxa de juros alta é extremamente prejudicial porque gera uma despesa financeira pesada. Se as incorporadoras tiverem algum soluço na operação, sobra muito pouco espaço para uma saída”, relata o sócio do Pátria, Rodrigo Abbud. Recentemente, o fundo Pátria Recebíveis Imobiliários (HGCR11) teve que executar a garantia de um CRI inadimplente da Quota Engenharia, usado para financiar a construção de um prédio de escritórios em São Paulo. A solução foi buscar um comprador para o ativo.
Ferramentas com IA são adotadas
Abbud diz que a situação tem estimulado a criação de ferramentas que automatizam o controle do fluxo de pagamentos e da evolução das obras com Inteligência Artificial (IA). “É preciso ter um monitoramento de perto. E hoje há muitas novas ferramentas sendo implementadas graças à IA. Há uma corrida para ver quem desenvolve essas ferramentas primeiro”, conta.
O que os gestores buscam é conferir se as vendas estão evoluindo conforme previsto, se os consumidores estão adimplentes e se o dinheiro está caindo regularmente na conta segregada do empreendimento imobiliário – sem contaminação com as contas das empresas, como ocorreu no caso clássico da Encol lá nos anos 1990.
Um dos empreendedores que aposta nesse novo ramo é Leonardo Gasparin, presidente da CUB, de gestão de recebíveis. Ele investiu numa ferramenta que conecta softwares de finanças (ERPs) das construtoras, bancos e contratos para automatizar esse monitoramento com aplicação de IA. O novo negócio foi lançado em dezembro e já atendeu 20 operações de agentes como Pátria, Manatí, Opea e Highpar. “O mercado imobiliário é uma bagunça, não tem padronização nenhuma nos contratos, faltam ferramentas para monitorar o fluxo do dinheiro”, diz Gasparin. “A gestora da Faria Lima tem muita dificuldade em acompanhar o CRI de uma incorporadora a milhares de quilômetros de distância.”
O presidente da CUB vê grande potencial nesse mercado. Ele estima que há cerca de R$ 1,5 trilhão de recebíveis imobiliários fora do sistema de financiamento bancário. Entram aí os pagamentos de imóveis na planta, financiamento direto aos clientes pelas incorporadoras, além da comercialização de lotes, quartos de hotéis e salas comerciais, que não têm linhas de crédito bancário. “Não há como o mercado de capitais avançar mais no funding se não tiver uma medição adequada. Isso atrapalha a análise de risco dos negócios. Na dúvida, o mercado não empresta dinheiro ou cobra mais caro e pede mais garantias. Isso inviabiliza muitos negócios”, aponta.
Empresa é especialista em terminar construções
Outro empreendedor que viu oportunidade de gerar novos serviços na crise foi Ricardo Piccinini, ex-presidente da Viver, incorporadora que conseguiu sair da recuperação judicial. Nos seus tempos por lá, ele ajudou a montar a Solv, empresa especializada em terminar obras paradas. Após deixar o grupo, Piccinini fundou em 2024 a Stoc Real Estate, que ele define como uma casa de “distressed as a service”. Na prática, ele atende gestoras que investiram em empreendimentos que ficaram sem dinheiro. As soluções passam por troca da construtora, repactuação de dívidas e/ou nova gestão.
“Quando um imóvel dá problema, o banco que fez o financiamento prefere executar a garantia e vender o ativo. Mas no caso dos fundos, os gestores preferem contratar o serviço de gestão para reestruturação, porque isso diminui o risco de haircut (venda com descontos)”, relata Piccinini. A Stoc já atuou na reestruturação de cinco empreendimentos da incorporadora Seed para as gestoras XP e RBR. Neste momento, negocia outros dez para outros agentes.
“O mercado de capitais passou por um ciclo de expansão do crédito, com a disponibilização de recursos para incorporadoras que não tinham projetos em boas condições. Agora está se vendo uma quebradeira, muitas vezes nas mãos de gestores com pouca experiência no setor”, observa Piccinini.
Gestão precisa ser ativa
Diante desse quadro, o sócio e líder de Crédito Estruturado na Cy Capital, Danny Gampel, reforça a visão de que é preciso adotar uma gestão ativa, e não só olhar os negócios à distância. “Essa tarefa é mais ampla do que apenas medir a evolução da obra. É necessário acompanhar a saúde financeira do projeto e antever as situações mais difíceis. O juro alto atrapalha todo mundo, as vendas ficam mais difíceis”, diz. “Muitas vezes, é preciso sentar com o incorporador, discutir o andamento das vendas, entender se os preços estão condizentes e se tem fluxo para suportar o financiamento.”
Apesar disso, o gestor da Cy Capital acredita que os problemas enfrentados pelas incorporadoras são pontuais e não representam a contaminação do sistema como um todo. “O mercado ficou mais maduro nos últimos anos. O uso de mecanismos por trás dessas garantias fez o mercado se tornar sadio. Se o incorporador tiver inadimplência, o gestor consegue fazer ajustes e tocar as obras.”
Fonte: ABECIP — Por Circe Bonatelli (Broadcast) — 29/04/2026
